Eigentumskonzentration Berlin 2022 - Juristische Personen (des privaten Rechts)

Vor dem Hintergrund der Intransparenz der Eigentümerlandschaft auf dem Berliner Wohnungsmarkt wurde in SenSW 2021 eine Untersuchung des Berliner Liegenschaftskatasters angeregt. Verlässliche Aussagen zur Eigentümerschaft können bisher nur zum Anteil der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft und der Genossenschaften getroffen werden. Es wird ein allgemeines Interesse gesehen, aus einem Blickwinkel der Wohnungsmarktbeobachtung heraus, dieses Feld aufzuhellen und herauszufinden, wie hoch u.a. der Anteil von natürlichen Personen, Personengesellschaften, institutionellen Anlegern bzw. ausländischen EigentümerInnen ist. Je nach räumlicher Betrachtungstiefe (Bezirk, Gesamtstadt, LOR) ließen sich daraus auch wohnungspolitische Strategien für Teilbereiche unserer Stadt ableiten. Auch wären mit Blick auf ein mögliches Aufwertungspotential wichtige Erkenntnisse in Vorbereitung von sozialen oder städtebaulichen Erhaltungsverordnungen zu erwarten.
Die Auswertung von 2021 wurde im November 2022 mit aktualisierten Daten aus dem Liegenschaftskataster (Stand Oktober 2022) durch die Abteilung III erstellt und von der Abteilung IV aufbereitet.

Folgende Besonderheiten bzw. Einschränkungen bei der Interpretation der Daten sind jedoch zu beachten.

• Die Auswertung bezieht sich nicht auf Wohneinheiten oder Gebäude, sondern auf Flurstücke. Es wurden nur Daten aus ALKIS verwendet, die ausschließlich der Wohnbebauung zuzuordnen sind. Die flächenmäßig bedeutenden öffentlichen Verkehrsflächen, Parks, Gewässer, usw. sind also nicht enthalten. Es kann auch keine Aussage getroffen werden, wem die meisten Wohnungen oder Gebäude gehören, sondern eher sinngemäß, wem gehört der Grund- und Boden (Wohnbebauung) in Berlin.
• Die Auswertung basiert auf dem Datenstand Oktober 2022 und auf dem Gebietsstand LOR 2021 (542 Planungsräume).
• Die Auswertung erfolgte auf der kleinstmöglichen LOR Ebene, der Planungsräume . Der Planungsraum Gartenfeld besitzt keine Wohnbauflächen und wird deshalb in die Auswertung nicht einbezogen. Weiterhin erfolgt für die Planungsräume Pankower Tor, Havelländer Ring sowie Güterbahnhof Grunewald kein Ausweis von Daten.
• Flächen von Wohnungseigentumsgemeinschaften wurden den natürlichen Personen zugeordnet, um Doppelzählungen zu vermeiden.
• Die Eigentümerart "Juristische Person" wurde entsprechend der von Abt. IV gelieferten Listen nach Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften durchsucht und diese separat ausgewiesen. Die Liste der Genossenschaften wurde in 2022 nicht aktualisiert und basiert auf dem Stand von 2021. Die Namenssuche bei den Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften wurde in der Auswertung 2022 verfeinert. Dadurch entstehen im Vergleich zum Vorjahr höhere Anteile der Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften, die nicht durch Eigentumswechsel entstanden sind.
• Die Eigentümerarten "Städtischen Wohnungsbaugesellschaften" und "Genossenschaften" sind Teilmengen der Eigentümerart "Juristische Personen".
• In der diesjährigen Auswertung wurde aufgrund von Nachfragen eine neue Themenkarte "Juristische Personen ohne Städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften" erstellt.
• Neben den "Städtischen Wohnungsbaugesellschaften" und "Genossenschaften" wurden die Eigentümerarten "Kirche", "Bund", "Anderes Bundesland" und "Land Berlin" in die Kategorie "Gemeinwohlorientierte EigentümerInnen" einbezogen.
• Die Eigentümerarten "Stiftung", "Ausländischer Staat", "Herrenlos" und "Eigentümerart unbekannt" werden nicht ausgewiesen (Eigentumsanteile der ausgewiesenen Eigentümerarten sind daher in Summe stets kleiner oder gleich 100%).

In ungefähr einem Drittel der Planungsräume (33,1%, 178 Planungsräume) besitzen juristische Personen (inkl. Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften) mehr als 50% des Grund- und Bodens, in 49 Planungsräumen sogar mehr als 80%. Die Planungsräume mit den höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Am Heideberg (100%)
• Wittenberger Straße (100%)
• Fennpfuhlpark (100%)
• Neue Grottkauer Straße (100%)
• Kyritzer Straße (99%)
• ...
• Oberfeldstraße (1%)
• Märchenland (1%)
• Heiligensee (1%)
• Blankenfelde (1%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich um Gebiete am Stadtrand mit Siedlungen der 20/30er Jahre sowie Neubausiedlungen in industrieller Fertigbauweise in der Hand einer juristischen Person. Bei den Planungsräumen mit den höchsten Anteilen sind zwischen 80% bis 100% der Flächen in der Hand von gemeinwohlorientierten Vermieterinnen und Vermietern. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. Gebiete mit aufgelockerter Bebauung.