Eigentumskonzentration Berlin 2021 - Juristische Personen (des privaten Rechts)

Vor dem Hintergrund der Intransparenz der Eigentümerlandschaft auf dem Berliner Wohnungsmarkt wurde in SenSW eine Untersuchung des Berliner Liegenschaftskatasters angeregt. Verlässliche Aussagen zur Eigentümerschaft können bisher nur zum Anteil der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft und der Genossenschaften getroffen werden. Es wird ein allgemeines Interesse gesehen, aus einem Blickwinkel der Wohnungsmarktbeobachtung heraus, dieses Feld aufzuhellen und herauszufinden, wie hoch u.a. der Anteil von natürlichen Personen, Personengesellschaften, institutionellen Anlegern bzw. ausländischen EigentümerInnen ist. Je nach räumlicher Betrachtungstiefe (Bezirk, Gesamtstadt, LOR) ließen sich daraus auch wohnungspolitische Strategien für Teilbereiche unserer Stadt ableiten. Auch wären mit Blick auf ein mögliches Aufwertungspotential wichtige Erkenntnisse in Vorbereitung von sozialen oder städtebaulichen Erhaltungsverordnungen zu erwarten.

Folgende Besonderheiten bzw. Einschränkungen bei der Interpretation der Daten sind jedoch zu beachten.

• Die Auswertung bezieht sich nicht auf Wohneinheiten oder Gebäude, sondern auf Flurstücke. Es wurden nur Daten aus ALKIS verwendet, die ausschließlich der Wohnbebauung zuzuordnen sind. Die flächenmäßig bedeutenden öffentlichen Verkehrsflächen, Parks, Gewässer, usw. sind also nicht enthalten. Es kann auch keine Aussage getroffen werden, wem die meisten Wohnungen oder Gebäude gehören, sondern eher sinngemäß, wem gehört der Grund- und Boden (Wohnbebauung) in Berlin.
• Die Auswertung basiert auf dem Datenstand September 2021 und auf dem Gebietsstand LOR 2021.
• Die Auswertung erfolgte auf der kleinstmöglichen LOR Ebene, der Planungsräume (542 Planungsräume). Der Planungsraum Gartenfeld besitzt keine Wohnbauflächen und wird deshalb in die Auswertung nicht einbezogen. Weiterhin erfolgt für die Planungsräume Pankower Tor, Havelländer Ring sowie Güterbahnhof Grunewald kein Ausweis von Daten.
• Flächen von Wohnungseigentumsgemeinschaften wurden den natürlichen Personen zugeordnet, um Doppelzählungen zu vermeiden.
• Die Eigentümerart „Juristische Person“ wurde entsprechend der von Abt. IV gelieferten Listen nach Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften durchsucht und diese separat ausgewiesen.

Die Verteilung von Grund- und Boden im Eigentum von juristischen Personen ist generell als normalverteilt anzusehen. In ungefähr 50% der Planungsräume besitzen juristische Personen mehr als 50% des Grund- und Bodens und in der anderen Hälfte weniger als 50%. Die Planungsräume mit den höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Am Heideberg (100%)
• Wittenberger Straße (100%)
• Gropiusstadt Süd-Ost (98%)
• Golliner Straße (98%)
• Hellersdorfer Promenade (98%)
• ...
• Oberfeldstraße (1%)
• Märchenland (1%)
• Heiligensee (1%)
• Blankenfelde (1%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich um Gebiete am Stadtrand mit Siedlungen der 20/30er Jahre sowie Neubausiedlungen in industrieller Fertigbauweise in der Hand einer juristischen Person. Bei den Planungsräumen mit den höchsten Anteilen sind zwischen 25% bis 100% der Flächen in der Hand von gemeinwohlorientierten Vermieterinnen und Vermietern. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. Gebiete mit aufgelockerter Bebauung.