StEP Wirtschaft 2030: Konzeptplan Planungsziele

Der Konzeptplan Planungsziele stellt die Kulisse der gewerblichen Bauflächen des FNP mit ihren geplanten Veränderungen dar. Er enthält die EpB-Gebiete und Aussagen zur Nutzungsmischung in der Innenstadt. Gekennzeichnet sind ferner Standorte, in denen auch störende industrielle Nutzungen gesichert werden sollen, und Standorte von gesamtstädtischer Bedeutung, die es zu aktivieren gilt.

Gewerbliche Bauflächen aktiv sichern und entwickeln
Berlins gewerbliche Bauflächen bieten gute Voraussetzungen für die Zukunft des Wirtschafts- und Industriestandorts. Zur Erinnerung: Es gibt rund 4.450 Hektar gewerbliche Bauflächen. Dazu kommen viele Gewerbeflächen in Mischgebieten, rund 350 Hektar an Sonderbauflächen mit gewerblichem Charakter und rund 440 Hektar Ver- und Entsorgungsflächen mit gewerblichem Charakter.
Diese gewerbliche Bauflächenkulisse des FNP aktiv zu sichern und zu entwickeln, steht im Mittelpunkt des Konzepts. Das Planungsrecht spielt dafür eine tragende Rolle. Bestehende und potenzielle Gewerbenutzungen zu sichern, heißt für die Planung, das Heranrücken schutzbedürftiger Nutzungen zu verhindern und so darauf zu achten, dass die vorhandenen gewerblichen Nutzungen nicht eingeschränkt werden.
Wichtigstes Instrument dafür ist ein Bebauungsplan. Im Bebauungsplanverfahren wird die Nutzungsart (Gewerbegebiet, Industriegebiet und so weiter) bestimmt, und es werden Abwägungsbelange wie Lärmimmissionen, Erschütterungen, Umwelt und Verkehr gutachterlich geklärt. Aus städtebaulichen Gründen können in einem Bebauungsplan Nutzungen wie Einzelhandel oder Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden, die auch Einfluss auf den Bodenpreis haben. Viele Bezirke haben solche Festsetzungen in Bebauungsplänen getroffen. Neben dem Bebauungsplan können weitere Maßnahmen zur Sicherung gewerblicher Bauflächen beitragen:

• bezirkliche Wirtschaftsflächenkonzepte
• lokale Managementstrukturen - dies auch mit Blick auf regionale Verflechtungen oder das Monitoring der Flächeninanspruchnahme über ein Gewerbeflächeninformationssystem
• Flächenankäufe durch das Land

Der StEP Wirtschaft 2030 setzt den konzeptionellen Rahmen, den die Bezirke durch bezirkliche Wirtschaftsflächenkonzepte konkretisieren und umzusetzen, indem sie Planungsrecht schaffen. Wichtig ist, dass dabei divergierende Nutzungsanforderungen in einem strukturierten, kriterienbasierten Verfahren abgewogen werden.

Beabsichtigte Nutzungsänderungen
Das Wachstum und die dynamische Entwicklung der Stadt führen an einigen Standorten dazu, dass die Verwaltung beabsichtigt, die im FNP dargestellte Nutzung zu ändern. Nach Vorprüfung erfolgt die Abwägung über die Nutzungsentscheidung in FNP-Änderungsverfahren oder - bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung - über eine Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung.
Vor allem bedingt die gesamtstädtische Aufgabe, für die wachsende Bevölkerung mehr Wohnungen schaffen zu müssen, dass nach sorgsamer Abwägung beabsichtigt ist, auf einige gewerbliche Bauflächen zu verzichten.
Im Blankenburger Süden laufen derzeit vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (nach § 165 (4) BauGB). Im Rahmen dessen findet ein Verfahren statt, das die Nutzungsstrukturen im Untersuchungsgebiet neu organisiert. Ziel ist es, 40 der ehemals 70 Hektar gewerbliche Baufläche zu sichern.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen sich die Nutzung hin zur gewerblichen Baufläche ändern soll. Dazu zählen beispielsweise zwei Flächen im Bezirk Pankow: die Fläche Buch V – ehemaliges Regierungskrankenhaus und eine Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow.
In der Summe sind dennoch verstärkt Maßnahmen erforderlich, um zusätzliche Flächen für gewerbliche Nutzungen zu gewinnen.

Gesamtstädtisch bedeutsame Standorte aktivieren
Der Standort Berlin TXL - The Urban Tech Republic in Tegel, der CleanTech Businesspark Berlin (EpB-Gebiet Marzahn-Nord), der Business Park Berlin (EpB-Gebiet Bohnsdorf) und der Standort Schönerlinde/Buchholz-Nord in Pankow (EpB-Gebiete Schönerlinder Straße und Buchholz-Nord) ragen als Flächenpotenziale heraus. Ihre Entwicklung hat durch ihre Größe und Lage gesamtstädtische Bedeutung. Berlin TXL bietet rund 140 Hektar gewerbliche Potenzialfläche; in Schönerlinde/Buchholz-Nord sind noch 176 Hektar, im CleanTech Businesspark Berlin-Marzahn noch rund 64 Hektar und im Business Park Berlin rund 78 Hektar verfügbar. Die Planungsstände zur Vorbereitung und Aktivierung der Standorte unterscheiden sich:

• Für den Standort Tegel liegt ein Masterplan vor, den das Land 2013 beschlossen hat. Bebauungsplanverfahren hat die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits 2011 eingeleitet. Sie sollen mit Aufgabe der Flughafennutzung abgeschlossen sein, sodass Bau- und Planungsrecht für die geplanten Nutzungen besteht. Entstehen sollen ein Forschungs- und Industriepark für urbane Technologien, ein neues Wohngebiet und Grünflächen.
• Der CleanTech Businesspark Berlin (EpB-Gebiet 34: Marzahn-Nord) bietet Entwicklungspotenzial für produzierende Unternehmen des Cleantech-Sektors. Dazu zählen Unternehmen aus den Branchen umweltfreundliche Energien, nachhaltige Mobilität, Kreislaufwirtschaft und Rohstoff- und Materialeffizienz. Für das überwiegend landeseigene Areal besteht Planungsrecht, es ist infrastrukturell erschlossen, baureif und befindet sich in der Vermarktung.
• Der Business Park Berlin (EpB-Gebiet 31: Bohnsdorf) liegt unmittelbar am neuen Flughafen BER. Die Hälfte der Flächen werden bereits genutzt. Für die noch verfügbaren Grundstücke liegt Planungsrecht vor, sie sind erschlossen und baureif. Es stehen Grundstücke für Unternehmen mit großem und kleinem Flächenbedarf zur Verfügung.
• Der Standort Schönerlinde/Buchholz-Nord ist noch nicht auf einem vergleichbaren Planungsstand. Seine Entwicklung soll aber rasch vorbereitet werden. Der Standort liegt am nördlichen Stadtrand und besteht aus zwei EpB-Gebieten: dem EpB-Gebiet 39: Schönerlinder Straße und dem EpB-Gebiet 40: Buchholz-Nord. Das mit 167 Hektar größte Flächenpotenzial liegt in Buchholz-Nord. Während für das EpB-Gebiet 39 Bebauungspläne eingeleitet wurden, existiert für die Potenzialflächen im EpB-Gebiet 40 noch kein Aufstellungsbeschluss für ein Bebauungsplanverfahren. Als überwiegend landeseigene Fläche bietet der Standort relativ gute Voraussetzungen für eine rasche Entwicklung.

Gewerbe- und Industrieflächen sichern und entwickeln
Um den Industriestandort zu sichern, müssen preiswerte Flächen für produzierendes Gewerbe erhalten bleiben. Mit dem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich verfolgt Berlin das Ziel, in dieser Kulisse die Nutzungsmöglichkeiten zu beschränken, um die Bodenpreise zu dämpfen und so Flächen für stark preissensible Produktionszweige zu sichern. Das schließt auch emittierendes Gewerbe ein. Das Konzept ist nicht nur ein Bekenntnis zum Erhalt solcher Nutzungen. Es soll auch ihre Weiterentwicklung unterstützen. Auf diese Weise sollen bestehende Betriebe geschützt werden. Außerdem trägt es zur notwendigen Flächenvorsorge bei. Der bewährte Ansatz wird deshalb fortgeführt.
Im Konzeptplan sind die EpB-Gebiete flächenscharf abgebildet. Sie umfassen rund 3.000 Hektar gewerblicher Baufläche. Gesondert gekennzeichnet sind Flächen, auf denen explizit ein Anteil industrieller Nutzung zu sichern ist. Diese Flächen liegen über alle Stadträume verteilt an den Standorten:

• Schönerlinder Straße, Buchholz-Nord und Marzahn-Nord im Stadtraum Nordost
• Bohnsdorf im Stadtraum Südost
• Motzener Straße im Stadtraum Südwest
• Am Juliusturm, Flottenstraße und Berlin TXL - The Urban Tech Republic im Stadtraum Nordwest

Auf diesen Flächen soll es keine Nutzungsbeschränkungen für Unternehmen geben.. In Bebauungsplänen ist also sicherzustellen, dass auch störende Nutzungen zulässig sind. Dazu gehören Industriegebiete (in Bebauungsplänen mit GI bezeichnet), Produktionsanlagen, die rund um die Uhr und an allen Tagen in Betrieb sein dürfen (24/7), und Lager und Betriebsstätten, die der Seveso-III-Richtlinie unterliegen, einer EU-Richtlinie, die den Umgang mit gefährlichen Stoffen regelt, um Unfälle zu verhüten.
Räumliche Trennung soll Nutzungskonflikte vermeiden. Dazu müssen schutzbedürftige Nutzungen in der Nachbarschaft solcher Flächen ausgeschlossen und, wo das nicht möglich ist, Nutzungsbeschränkungen für die gewerblichen Betriebe vermieden werden. Die Planung muss also dem Heranrücken von Wohnbebauung, sozialer Infrastruktur und weiteren schutzbedürftigen Nutzungen entgegenwirken.

Innerstädtisches Gewerbe sichern
Das Wachstum der Stadt und der wirtschaftliche Strukturwandel können mittelbar dazu führen, dass sich Nutzungen entmischen oder neue, veränderte Formen des Nutzungsmixes entstehen. Um die Gefahr zu verringern, dass produzierendes Kleingewerbe, wie das Handwerk oder die Kunstproduktion verdrängt wird, ist eine stärkere Steuerung notwendig. Die Nutzungsmischung zu erhalten, bedarf sorgsamer Planung und Steuerung und verlangt ein zielgenaues Instrumentarium.
Als Instrumente eignen sich vor allem:

• die geplanten bezirklichen Wirtschaftsflächenkonzepte - vor allem in der Innenstadt und am S-Bahnring
• Blockkonzepte, Verdichtungsstudien und ähnliche Vertiefungen der bezirklichen Konzepte für einzelne Räume, um Potenzialflächen für produzierendes Kleingewerbe, Kunstproduktion und Büronutzungen zu sondieren
• die Sicherung der Nutzungsmischung über Bebauungspläne (soweit geeignet)
• das Ausschöpfen rechtlicher Möglichkeiten zum Thema Lärm, vor allem durch privatrechtliche Vereinbarungen etwa zu Anlieferungszeiten oder zu Einhausungen lärmemittierender Nutzungen
• Managementstrukturen
• Maßnahmen der Städtebauförderung
• eine Gewerbehofinitiative, um Flächenangebote für stapelbares Gewerbe zu schaffen.